Минстрой России планирует построить дополнительно 25 млн кв. м жилья, при этом государство обязуется компенсировать застройщику строительство инженерной инфраструктуры в расчете 4 тыс. рублей на квадратный метр. По оценкам участников рынка, этой суммы не всегда достаточно для подведения коммуникаций, поэтому нужно четко прописать механизм взаимодействия с инженерными компаниями.
В ближайшее время Минстрой России планирует внести в правительство проект постановления по реализации программы «Жилье для российской семьи», текст которой имеется в распоряжении «Газеты.Ru». В рамках программы планируется построить дополнительно 25 млн кв. м жилья за четыре года. Государство обязуется компенсировать затраты на инженерную инфраструктуру в расчете 4 тыс. руб. за квадратный метр при условии, что застройщик половину квартир будет продавать по цене ниже 30 тыс. руб. за квадратный метр, или 80% от рыночной стоимости жилья в регионе. Если квартиры не будут востребованы в течение шести месяцев после сдачи дома ГК, Агентство по ипотечному жилищному кредитования обязуется их выкупить.
Финансирование строительства инженерных коммуникаций будет происходить за счет выпуска инфраструктурных облигаций и средств, которые будут получены за счет упорядочивания интернет-торговли. В первом случае планируется привлечь 100 млрд руб. При этом платежом по бумагам будут выступать коммунальные платежи людей, которые будут приобретать квартиры в рамках этой программы.
Как рассказали в Минстрое, основные сложности при разработке законопроекта заключаются в том, что деньги на строительство инфраструктуры предполагается привлекать с рынка, а не выделять из федерального бюджета. При этом в ведомстве пояснили, что дополнительным источником дохода может стать налог на недвижимость, который будут собирать местные органы власти.
По оценкам ведомства, рентабельность такого проекта для застройщика составит 10–15%. Как рассказал «Газете.Ru» статс-секретарь, заместитель министра строительства и ЖКХ России Александр Плутник, сейчас идут активные переговоры с региональными властями. «У региональных застройщиков есть участки земли, и они сами предлагают нам свое участие в программе. Мы изучили рынок и пришли к выводу, что дефицита земли сейчас нет — очень много частных земель, которые тоже можно задействовать в этой программе. Минэкономразвития сейчас разрабатывает соответствующие поправки в Земельный кодекс, направленные на стимулирование частных собственников к предоставлению земельных участков под строительство», — пояснил заместитель министра.
Среди регионов, которые готовы участвовать в программе, Пензенская область, Республика Татарстан. Как пояснил «Газете.Ru» министр строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Ирек Файзуллин, появление нового механизма положительно скажется на отрасли.
Выпуск инфраструктурных облигаций – классическая схема в Европе. Однако, по мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в России эта схема пока не обкатана. Как рассказала «Газете.Ru» президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, в Европе проблема подключения инженерной инфраструктуры не стоит так остро, как в России. «За рубежом рынок земли более развит – государственных земель здесь практически нет. Коммуникации здесь обновленные, тарифы все отлажены. В России же это самое узкое место, поэтому логично предоставлять льготные условия именно на подведение коммуникаций.
Одна из основных проблем в этом плане – установление долгосрочных тарифов и регулирование совокупных платежей граждан.
«Основной вопрос — как будут меняться коммунальные тарифы, которые будут выплачивать граждане в домах, которых будут построены под финансирование инфраструктурных облигаций.
Мы предполагаем, что этой проблемы можно будет избежать благодаря тому, что будут подведены новые коммуникации с использованием новых технологий», — пояснил Александр Плутник. В крайнем случае, для тех людей, которые проживают в домах, где коммуникации подведены за счет инфраструктурных облигаций, может быть введен специальный тариф, отмечает Надежда Косарева. В АИЖК отметили, что пока преждевременно оценивать, какие проблемы могут возникнуть при привлечении средств через инфраструктурные облигации.
Однако опыт финансирования при помощи инфраструктурных облигаций в России уже есть. «Выпуск инфраструктурных облигаций привлекался, например, для строительства платного участка выхода на МКАД с автотрассы М1 (в обход Одинцово). Сейчас облигационный рынок очень востребован в России, тем более у таких облигаций есть преимущество — длинный срок обращения, 10–30 лет», — рассказал «Газете.Ru» аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Еще один момент – контроль за распределение средств на строительство инфраструктуры. Нужно предусмотреть механизм координации региональными властями местных инженерно-строительных компаний, которые будут готовить инфраструктуру территорий застройки, считает представитель компании СУ-155 Олег Полетаев. «Государство должно не только контролировать ценообразование застройщиков, но и самостоятельно привлекать местные инженерно-строительные компании для создания инфраструктуры.
Не во всех случаях возможно уложиться в сумму 4 тыс. руб. за квадратный метр при подведении коммуникаций: это зависит от множества факторов, включая удаленность участка застройки от существующих сетей.
Поэтому региональные власти целесообразно наделить полномочиями по координации процессов подготовки инфраструктуры, включая ценообразование местных подрядчиков, что помогло бы оптимизировать стоимость работ», — считает Олег Полетаев. Еще один момент, Как пояснил «Газете.Ru» министр строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Ирек Файзуллин, получение и распределение средств на строительство инфраструктуры нужно решать на региональном уровне, в том числе с привлечением федеральных средств. «В нашем случае для этих целей будет создан региональный оператор — эта схема у нас уже отработана». Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Татарстане составляет 45,2 тыс. руб. Объем ввода жилья в 2013 году составил 2,4 млн кв. м, в этом году планируется сохранить заявленный объем ввода. При этом по строительству жилья экономкласса планируется достичь показателей на уровне 400–450 тыс. кв. м.
Реализовать программу «Жилье для российской семье» предложил президент России Владимир Путин во время обращения к Федеральному собранию. В рамках программы объем ввода в строй нового жилья к 2016 году должен составить более 75 млн кв. м в год. «Я предлагаю назвать эту программу «Жилье для российской семьи», чтобы сконцентрировать внимание на этой проблеме», — сказал президент РФ, обращаясь с посланием к Федеральному собранию.
Свежие комментарии