// Андрей Дербенев
Больше часа понадобилось зам.гендиректора Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Дмитрию МИХЕЕВУ, чтобы пояснить схему реализации госпрограммы. В минувшую среду на «Пермской ярмарке» состоялся совещание-семинар по вопросам реализации программы «Жилье для российской семьи». Данная программа реализуется в рамках госпрограммы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Программа предусматривает строительство 25 млн. кв. метров жилья эконом-класса до конца 2017 года. Цена жилья не должна превышать минимальной из величин: 30 тысяч рублей и 80% от оценки рыночной стоимости такого жилья. Пермский край взял на себя обязательства построить 770 тыс. кв.м. эконом-жилья.
Обещания застройщикам
Какой там строительный рынок? Деньги дают государственные. Надо только соответствовать критериям: 3 года в отрасли и готовность к 2017 году ввести не менее 25 тыс.кв.м. жилья. Тем более, застройщикам компенсируют строительство инженерной инфраструктуры, что позволит исключить эти затраты из цены квадратного метра.
Только вот цена «квадрата» остается пока не очень выгодной. Напомним, на майском Архитектурно-строительном форуме председатель ассоциации «Пермские строители» Виктор СУЕТИН представил схему себестоимости 1 кв.м. жилья массовой застройки. Согласно схеме, львиную долю (77 %) в себестоимости составляют строительно-монтажные работы, из которых на стройматериалы расходуется 50%. Пользование денежными средствами Виктор Суетин разделил на две части: обслуживание кредитных средств составляет в цене «квадрата» 3%, еще 3% идут на преодоление административных барьеров. При самых благоприятных условиях технологическое присоединение обойдется в 7%. Как правило, застройщик «нарывается» на специальные технические условия, и семь процентов превращаются в четырнадцать. По 10% закладывается на земельные участки и рентабельность.
После исчислений Виктора Суетина цена квадрата составила 40 700 руб. После оптимизации, если убрать в ноль расходы, связанные с земельным участком, технологическим присоединением и административными барьерами, цена может быть снижена до 32 200 руб.
Другое дело, что некоторые преференции застройщикам могут быть интересны.
— Также, безусловно, застройщики могут использовать соседние территории на этих же участках под строительство уже непрограммного коммерческого жилья, которое будет продаваться уже по рыночным ценам, – пообещал в ходе мартовского доклада премьеру министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил МЕНЬ.
Выгодоприобретатели
Программа предполагает, что застройщики будут строить объекты инженерно-технологической инфраструктуры (что многие делают и сейчас), а государство компенсирует расходы из расчета не более 4 тыс.руб. за кв.м. На такую компенсацию уже зарезервировано ВЭБом 54 млрд.руб. средств Фонда национального благосостояния. Деньги будут проходить через так называемые Специализированные общества проектного финансирования (СОПФ). Обществ будет создано четыре, по каждому из ресурсов: газ, тепло, вода и электроэнергия. Построенные объекты инфраструктуры передадут ресурсоснабжающим организациям (РСО) сначала в аренду либо лизинг, а потом они перейдут и в собственность. При этом чем меньше будет арендная плата, тем меньше должен быть тариф РСО для потребителей.
Ресурсоснабжающие организации, которые принадлежат частникам, получат готовую инфраструктуру за счет средств Фонда национального благосостояния. РСО могут сократить свои инвестпрограммы (нельзя же дважды вкладывать в одни и те же объекты), а соответственно, должна сократиться и инвестиционная составляющая в тарифах. Справедливо, но, как правило, трудно регулируется: это уж как сработают Региональные службы по тарифам.
Итак, ресурсникам хорошо, идем дальше. Грамотный читатель подсчитает, и поймет, что на 25 млн.кв.м. понадобится 100 млрд.руб. Откуда же возьмем недостающую сумму? Конечно же, пойдем в банки, поддержим финансовую систему: целевые займы на срок от 12 до 36 месяцев под 6,62-10,5% годовых плюс 3,5% кредитной маржи. Банки кредитуют строительство инфраструктуры застройщикам или РСО, СОПФы компенсируют затраты, и застройщики возвращают кредит с процентами. Банкирам хорошо.
Кроме того, АИЖК (основной инвестор), ВЭБ, Российский фонд прямых инвестиций и др.инвесторы выпустят 90% старших траншей облигаций, 10% проинвестируют субъекты и РСО. Выплаты по облигациям будут производить СОПФы в том числе из средств, полученных за аренду инфраструктурных объектов.
Где-то в гетто
А что же конечный потребитель, ради которого и задумывалась программа. Она, напомним, называется «Жилье для российской семьи». Во-первых, государство видит это жилье класса эконом, т.е. изначально предполагается, что россияне не могут иметь лучшее жилье. Во-вторых, в перечень граждан, имеющих право, входят те, чьи доходы и стоимость имущества не превышают максимального уровня, установленного региональной властью. Наши региональные власти этот максимальный уровень еще не установили. При этом граждане должны получать такие доходы, которые позволяли бы им приобрести жильё в ипотеку. Надеемся, что эти два параметра не будут противоречить друг другу.
Представитель АИЖК, курирующий направление регионального развития и продвижения продуктов, Дмитрий ШАЛИН пояснил, что видит среди потенциальных заемщиков 2,3 млн. домохозяйств, при этом емкость рынка составляет 281 тыс.домохозяйств, а годовой объем 31,5 тысячи, которым понадобится около 50 млрд.руб. ипотечных средств. Социальная ипотека АИЖК предполагает процентную ставку, состоящую из индекса инфляции и маржи, которая сегодня 4,3% (к 2017 году 2,2%).
Рекомендуемый перечень имеющих право граждан, по словам начальника отдела развития строительного комплекса Министерства строительства и ЖКХ Александра БОНДАРЕНКО, пермские власти обещают сохранить. В приоритете будут муниципальные обязательства по предоставлению жилья детям-сиротам и гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье.
В-третьих, предусматривая создание инженерной инфраструктуры, государственные чиновники совершенно не позаботились о социальной и даже дорожной. Денег, по признанию Дмитрия Михеева, нет ни на то, ни другое. При этом Минстрой будет настаивать на том, чтобы обеспеченность социальными и коммунально-бытовыми объектами, а также территориальная доступность (читай, дороги) жилых домов эконом класса соответствовала нормативам градостроительного проектирования. Т.е. эти обязательства возложат на муниципалитеты.
— В Пермском районе за последние годы расторговано порядка 60 га под строительство жилья, — рассказал заместитель главы администрации Пермского района Владимир ВАГАНОВ, – мы одни из лидеров по вводу жилья. Наш район прирастает за счет оттока жителей из Перми либо миграции из других районов. Вырастает нагрузка на детсады, школы, поликлиники, ФАПы. И нас беспокоит, что наравне с инженерной инфраструктурой не рассматривается вопрос о строительстве социальной инфраструктуры. Получается, мы сталкиваем лбами застройщиков и муниципалитеты, которые вынуждены становиться по другую сторону баррикады. Нам неинтересно, когда застройщик собирается строить по 50 тысяч квадратов. Необходимо запланировать средства и на социальную инфраструктуру, чтобы застройщик видел, что его покупатели будут получать не только жилье, но и детский сад и школу.
Справка «ПО»:
Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» — на сайте НеСекретно, www.nesekretno.ru
— имеющих обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого из совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающей максимального размера, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации — участника программы, но не более 18 кв. метров в расчете на одного человека, (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина) в случае если доходы гражданина и указанных членов его семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) таких членов его семьи и подлежащего налогообложению, не превышают максимального уровня, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации — участника программы;
— проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
— имеющих 2 и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса в рамках программы;
— имеющих 3 и более несовершеннолетних детей;
— являющихся ветеранами боевых действий;
— относящихся к категориям граждан, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2012 г. № 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса».
При этом совокупные доходы таких граждан и совместно проживающих с ними членов их семей должны позволять им приобрести жилье эконом-класса, в том числе с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки на приобретения такого жилья.
Свежие комментарии